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Post-burbuja Post

 

Vista realVista proLa propiedad inmobiliaria en España parece volver a ganar en atractivo. Los precios han sufrido un ajuste desde el pico de la burbuja de entre un 25-50%. Y ahora Ud. se hará las pregunta del millón: ¿Hasta cuando y hasta donde seguirán bajando los precios? ¿Debo comprar ahora o esperar? ¿Están bajando igual en todos los segmentos?

Pero incluso si los precios  bajan hay esta otra pregunta fundamental: Comprar ¿Para qué? Solo porque los precios están bajos? Si Ud. piensa en comprar, probablemente pertenezca a estos dos grandes grupos: El particular solvente para uso propio y el mayorista o inversor profesional como inversión.

Si forma parte del primer grupo es  residente nacional o extranjero habitual o circunstancial con fondos o ingresos no afectados por la crisis interna del país. Tiene claro que este es un país en el que quiere vivir –o por lo menos a temporadas- y busca ahora una buena oportunidad para adquirir una vivienda para uso y disfrute propio. Su táctica es la del buen comprador en las rebajas: escoger productos prime donde el descuento es más sustancial respecto al precio inicial, comprando ahora buena calidad a buen precio: inmuebles luxury en zonas altas. En este caso la rentabilidad se considera a tan largo plazo que no es el factor fundamental de la compra.

Si pertenece al segundo está más en la zona del discount shopper: Dispone de fondos y busca rentabilidad. Aún con la revalorización de los inmuebles todavía en perspectiva negativa a corto plazo, dejar el dinero en un depósito bancario tampoco le resulta tentador e invierte para alquilar. Para ello, los inmuebles que tienen más interés, son los pisos pequeños y baratos, donde la ratio de rentabilidad todavía es razonable: Estudios en el centro de las ciudades, apartamentos bien situados (también en la costa) que se puedan alquilar por días, etc…

Y si Ud. tiene las cosas  muy claras y dispone de suficiente tiempo también se puede lanzar a la aventura de construir: si algo ha sufrido una rebaja mayúscula, son los solares (ya que no hay banco que financie su compra) y existe un gran número de profesionales y empresas que ofrecen sus servicios.

Por lo que, aún en tiempo de rebajas, sigue vigente la regla de siempre: cuánto más esté dispuesto a implicarse en la transformación del espacio, mayor es  su hipotético beneficio. Léase también: los inmuebles que requieren una inversión en reforma o rehabilitación son los que muchas veces tienen mayor potencial, tanto por su localización singular cómo por las posibilidades de negociación.

Pero en esto último hay una importante aclaración: de la misma forma que para la adquisición del espacio se pueden conseguir descuentos importantes (de hasta el 20-30%), debido a la pérdida de su valor especulativo, no se aplica lo mismo para su transformación (construcción, rehabilitación o reforma) cuyo coste depende de los materiales, de la mano de obra y honorarios profesionales (que no se han abaratado en la misma medida) y cuyos requerimientos normativos y de calidad incluso han aumentado.

Conclusión: Es una buena época para comprar, sobre todo para localizaciones singulares. Puede negociar precios muy interesantes en la compra, pero  no espere lo mismo para los costes de construcción a no ser que lo quiera pagar con una merma importante en la calidad.