Monthly Archives: marzo 2014

Post-burbuja Post

 

Vista realVista proLa propiedad inmobiliaria en España parece volver a ganar en atractivo. Los precios han sufrido un ajuste desde el pico de la burbuja de entre un 25-50%. Y ahora Ud. se hará las pregunta del millón: ¿Hasta cuando y hasta donde seguirán bajando los precios? ¿Debo comprar ahora o esperar? ¿Están bajando igual en todos los segmentos?

Pero incluso si los precios  bajan hay esta otra pregunta fundamental: Comprar ¿Para qué? Solo porque los precios están bajos? Si Ud. piensa en comprar, probablemente pertenezca a estos dos grandes grupos: El particular solvente para uso propio y el mayorista o inversor profesional como inversión.

Si forma parte del primer grupo es  residente nacional o extranjero habitual o circunstancial con fondos o ingresos no afectados por la crisis interna del país. Tiene claro que este es un país en el que quiere vivir –o por lo menos a temporadas- y busca ahora una buena oportunidad para adquirir una vivienda para uso y disfrute propio. Su táctica es la del buen comprador en las rebajas: escoger productos prime donde el descuento es más sustancial respecto al precio inicial, comprando ahora buena calidad a buen precio: inmuebles luxury en zonas altas. En este caso la rentabilidad se considera a tan largo plazo que no es el factor fundamental de la compra.

Si pertenece al segundo está más en la zona del discount shopper: Dispone de fondos y busca rentabilidad. Aún con la revalorización de los inmuebles todavía en perspectiva negativa a corto plazo, dejar el dinero en un depósito bancario tampoco le resulta tentador e invierte para alquilar. Para ello, los inmuebles que tienen más interés, son los pisos pequeños y baratos, donde la ratio de rentabilidad todavía es razonable: Estudios en el centro de las ciudades, apartamentos bien situados (también en la costa) que se puedan alquilar por días, etc…

Y si Ud. tiene las cosas  muy claras y dispone de suficiente tiempo también se puede lanzar a la aventura de construir: si algo ha sufrido una rebaja mayúscula, son los solares (ya que no hay banco que financie su compra) y existe un gran número de profesionales y empresas que ofrecen sus servicios.

Por lo que, aún en tiempo de rebajas, sigue vigente la regla de siempre: cuánto más esté dispuesto a implicarse en la transformación del espacio, mayor es  su hipotético beneficio. Léase también: los inmuebles que requieren una inversión en reforma o rehabilitación son los que muchas veces tienen mayor potencial, tanto por su localización singular cómo por las posibilidades de negociación.

Pero en esto último hay una importante aclaración: de la misma forma que para la adquisición del espacio se pueden conseguir descuentos importantes (de hasta el 20-30%), debido a la pérdida de su valor especulativo, no se aplica lo mismo para su transformación (construcción, rehabilitación o reforma) cuyo coste depende de los materiales, de la mano de obra y honorarios profesionales (que no se han abaratado en la misma medida) y cuyos requerimientos normativos y de calidad incluso han aumentado.

Conclusión: Es una buena época para comprar, sobre todo para localizaciones singulares. Puede negociar precios muy interesantes en la compra, pero  no espere lo mismo para los costes de construcción a no ser que lo quiera pagar con una merma importante en la calidad.

 

Crítica exprés BCN: Via Augusta-Muntaner

Via Augusta Munt

BCN: Via Augusta/Muntaner. Calle Muntaner: vía ortogonal, edificios neoclásicos, líneas verticales, piedra arenisca, volúmenes con ventanas como agujeros, en firme sucesión. Vía Augusta: vía semirápida, sinuosa, riera de modernidad adulterada de 1960-80, materiales y aplacados variopintos, edificios que marcan las horizontales con líneas de forjados, queriéndose desligar de la disciplina del bloque.

Edificio en esquina: Reforma total en el centro de la zona noble. Todavía con la pancarta de un banco: Probablemente una víctima de pedigrí de la burbuja financiera. Lifting con balcones corridos de canto visto de hormigón blanco, como supermarcos horizontales. Algunas verticales de separación al tresbolillo. Detrás unas delicadas celosías correderas de barras verticales, finas, elegantes, color chocolate. Barandillas de vidrio transparente, apenas visibles, ventas de marco oscuro, entrepaños de madera. Remate superior de piedra, como en un lateral y partes de la planta baja, que encuadran  a su vez la sucesión de los marcos blancos en plantas. Elegancia muy barcelonesa: moderna, pero sin estridencias.

Me gusta: la transición de contextos en un edificio. Donde toca con el suelo, la azotea o con los vecinos: adaptación material con diálogo amable. En la vertiente más metropolitana: fachada contundente, señal  clara para una percepción rápida (no obstante con segundas capas delicadas a una observación más detenida).

Dudoso: Los finales obligadamente alternantes de los marcos de los balcones corridos, formalmente forzados y la deficiente ejecución de los marcos de hormigón in situ y pintados después de blanco. En Suiza los hubieran prefabricado, pero esto no es Suiza…